Erst Eigentümer, dann Vermieter, dann Kündigung
Wer eine vermietete Wohnung kauft, um selbst einzuziehen, plant meist vom Notartermin aus. Das Gesetz zählt anders. Eine Eigenbedarfskündigung kann nur der Vermieter aussprechen, und Vermieter wird der Käufer nach § 566 BGB erst mit dem Eigentumsübergang, also mit seiner Eintragung im Grundbuch. Bis dahin vergehen nach der Beurkundung in der Regel mehrere Monate, in denen der Käufer gegenüber dem Mieter keine eigenen Rechte hat.
Warum der Verkäufer nicht für den Käufer kündigen kann
Eigenbedarf ist ein persönlicher Kündigungsgrund. Er muss bei dem bestehen, der kündigt. Der Verkäufer kann sich nicht auf den Wohnbedarf des Käufers berufen, weil dieser weder zu seiner Familie noch zu seinem Haushalt gehört. Eine Klausel im Kaufvertrag, nach der der Verkäufer das Mietverhältnis noch vor dem Übergang beendet, hilft deshalb nur, wenn er selbst einen Kündigungsgrund hat oder der Mieter freiwillig auszieht.
Was bereits übergeht
Mit dem Eintritt in den Mietvertrag übernimmt der Käufer auch dessen Laufzeit. Die bisherige Mietdauer zählt weiter, sie beginnt mit dem Verkauf nicht von vorn. Ein vereinbarter Kündigungsverzicht bindet ihn ebenso wie den Verkäufer. Welche Vertragsbestandteile im Einzelnen übergehen, beschreibt der Beitrag „Kauf bricht nicht Miete“.
Was ein Käufer vor der Beurkundung prüfen sollte
Ob und wann ein Einzug möglich ist, lässt sich weitgehend aus Unterlagen ablesen, die der Verkäufer ohnehin hat. Wichtig sind der Mietvertrag mit Beginn der Überlassung, etwaige Nachträge mit Kündigungsverzicht, das Datum der Teilungserklärung und der Anlegung der Wohnungsgrundbücher sowie Hinweise auf Alter, Gesundheit und Familiensituation der Bewohner, soweit sie bekannt sind. Liegt die Umwandlung nach dem Einzug des Mieters, ist mit einer Sperrfrist zu rechnen. Ergibt die Prüfung, dass ein Einzug frühestens in mehreren Jahren realistisch ist, gehört das in die Preisverhandlung und nicht erst in die Kündigung.
Wann Eigenbedarf vorliegt
Nach § 573 BGB braucht der Vermieter für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse. Eigenbedarf ist der wichtigste Fall: Er benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts.
Der begünstigte Personenkreis
Zur Familie zählen nach der Rechtsprechung jedenfalls Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel und Ehe- oder Lebenspartner. Bei entfernteren Verwandten oder Verschwägerten verlangen Gerichte eine besondere persönliche Nähe, etwa engen Kontakt oder gegenseitige Unterstützung. Angehörige des Haushalts sind Personen, die schon vor der Kündigung mit dem Vermieter zusammenleben, zum Beispiel eine Pflegekraft.
Vernünftige und nachvollziehbare Gründe
Der Wunsch, in der eigenen Wohnung zu leben, muss nicht dringend sein. Es genügen vernünftige und nachvollziehbare Gründe, etwa ein kürzerer Arbeitsweg, die Nähe zu pflegebedürftigen Eltern oder der Wunsch, Miete zu sparen. Gerichte prüfen nicht, ob der Vermieter auch anders wohnen könnte, sondern ob der Wunsch ernsthaft ist und auf einem nachvollziehbaren Lebensplan beruht.
Wo die Grenze zum Missbrauch liegt
Unwirksam ist eine Kündigung, wenn der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, wenn eine vergleichbare eigene Wohnung frei steht oder wenn die Nutzung nur gelegentlich sein soll. Auch eine Kündigung auf Vorrat, für einen Bedarf, der erst irgendwann entstehen könnte, trägt nicht. Der Bedarf muss zum Zeitpunkt der Kündigung konkret absehbar sein.
Form und Begründung der Kündigung
Eine Eigenbedarfskündigung scheitert in der Praxis erstaunlich oft nicht am Grund, sondern am Schreiben.
Schriftform und Unterschrift aller Vermieter
Die Kündigung einer Wohnung bedarf der Schriftform, eine E-Mail genügt nicht. Haben mehrere Personen gemeinsam gekauft, sind alle Vermieter und müssen die Kündigung unterzeichnen oder wirksam vertreten werden. Die Kündigung muss dem Mieter nachweisbar zugehen, am sichersten durch einen Boten, der den Einwurf bezeugen kann.
Die Begründung im Schreiben
Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben selbst stehen. Anzugeben sind die Person, für die die Wohnung benötigt wird, und der Sachverhalt, aus dem sich der Bedarf ergibt. Gründe, die erst im Prozess nachgeschoben werden, bleiben grundsätzlich unberücksichtigt, es sei denn, sie sind nachträglich entstanden. Eine knappe, aber konkrete Darstellung ist wirksamer als eine lange Lebensgeschichte.
Der Hinweis auf das Widerspruchsrecht
Der Vermieter soll den Mieter rechtzeitig auf die Möglichkeit, die Form und die Frist eines Widerspruchs hinweisen. Fehlt der Hinweis, bleibt die Kündigung zwar wirksam, der Mieter kann seinen Widerspruch aber noch bis zum ersten Termin im Räumungsprozess erklären.
Die Fristen: vom Grundbuch bis zum Auszug
Die Kündigungsfrist des Vermieters richtet sich nach § 573c BGB und hängt allein davon ab, wie lange die Wohnung dem Mieter schon überlassen ist.
Drei, sechs oder neun Monate
Die Grundfrist beträgt drei Monate. Sie verlängert sich nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs und nach acht Jahren auf neun Monate. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. Gezählt wird die gesamte Mietdauer, also auch die Jahre unter dem Verkäufer.
Ein Zeitplan in Zahlen
Ein Käufer beurkundet im Januar, wird im April im Grundbuch eingetragen und kündigt Anfang Mai. Der Mieter wohnt seit zehn Jahren in der Wohnung. Die Frist von neun Monaten endet Ende Januar des folgenden Jahres, gut ein Jahr nach dem Notartermin. Widerspricht der Mieter und kommt es zur Räumungsklage, können weitere Monate hinzukommen, und das Gericht kann eine Räumungsfrist gewähren.
Die Sperrfrist nach einer Umwandlung
Ist die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft worden, kann der Erwerber nach § 577a BGB frühestens drei Jahre nach der Veräußerung wegen Eigenbedarfs kündigen. In Gebieten mit einer entsprechenden Landesverordnung verlängert sich das auf bis zu zehn Jahre. Wann genau die Frist beginnt und welche Fälle ohne Umwandlung erfasst sind, beschreibt die Seite zur Kündigungssperrfrist nach Umwandlung.
Das Gegenrecht des Mieters: die Härteklausel
Eine berechtigte Eigenbedarfskündigung führt nicht automatisch zum Auszug. Nach § 574 BGB kann der Mieter widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Welche Umstände als Härte gelten
Typische Härtegründe sind hohes Alter in Verbindung mit langer Verwurzelung, schwere Krankheit, eine Behinderung, eine fortgeschrittene Schwangerschaft oder eine anstehende Abschlussprüfung. Ausdrücklich im Gesetz genannt ist der Fall, dass sich angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen lässt. Der Mieter muss dann allerdings darlegen, dass er sich ernsthaft um eine Wohnung bemüht hat.
Einzelfall statt Kategorie
Der Bundesgerichtshof verlangt eine sorgfältige Abwägung im Einzelfall. Weder hohes Alter noch eine lange Mietdauer begründen für sich allein eine Härte, und umgekehrt hat das Interesse des Vermieters keinen pauschalen Vorrang. Behauptet der Mieter gesundheitliche Folgen eines Umzugs, holen Gerichte regelmäßig ein Sachverständigengutachten ein. Das verlängert Verfahren erheblich.
Frist und Folgen des Widerspruchs
Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses erklärt werden, sofern der Vermieter rechtzeitig darauf hingewiesen hat. Hat er Erfolg, setzt das Gericht das Mietverhältnis auf bestimmte oder unbestimmte Zeit fort, unter Umständen zu geänderten Bedingungen. Für einen Käufer, der fest mit dem Einzug gerechnet hat, kann das bedeuten, dass er auf unabsehbare Zeit Vermieter bleibt.
Pflichten nach der Kündigung
Mit dem Zugang der Kündigung ist die Sache für den Vermieter nicht erledigt. Bis zum Ablauf der Frist treffen ihn Pflichten, deren Verletzung die Kündigung nachträglich zu Fall bringen kann.
Die Anbietpflicht
Wird im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung des Vermieters frei, muss er sie dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist anbieten. Das betrifft vor allem Käufer, die mehrere Wohnungen in einem Objekt besitzen. Angeboten werden muss zu angemessenen Bedingungen, und der Mieter muss Gelegenheit haben, sich zu entscheiden. Unterbleibt das Angebot, wird die Kündigung nach der Rechtsprechung zwar nicht unwirksam, der Vermieter kann sich aber schadensersatzpflichtig machen, etwa für Umzugs- und Mehrkosten des Mieters.
Wenn der Bedarf entfällt
Fällt der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, etwa weil das Kind, für das die Wohnung gedacht war, eine weit entfernte Stelle annimmt, muss der Vermieter das dem Mieter mitteilen. Die Kündigung ist dann nicht mehr durchsetzbar. Entfällt der Bedarf erst nach dem Auszug, bleibt die Kündigung wirksam.
Die einvernehmliche Lösung
Viele Fälle enden nicht mit einem Urteil, sondern mit einem Mietaufhebungsvertrag. Darin vereinbaren Vermieter und Mieter einen Auszugstermin, häufig verbunden mit einer Umzugshilfe, der Übernahme von Maklerkosten oder dem Verzicht auf Schönheitsreparaturen. Die Höhe solcher Leistungen ist frei verhandelbar und hängt davon ab, wie stark die Position des Mieters ist. Für einen Käufer, der einen festen Einzugstermin braucht, ist das oft der kalkulierbarere Weg als ein Räumungsprozess mit Gutachten über mehrere Instanzen. Die Vereinbarung sollte schriftlich geschlossen werden und den Termin, die Leistung und deren Fälligkeit eindeutig regeln.
Vorgetäuschter Eigenbedarf und seine Folgen
Wer Eigenbedarf nur vorschiebt, um eine Wohnung leer zu bekommen und teurer zu vermieten oder zu verkaufen, geht ein erhebliches Risiko ein.
Schadensersatz
Ein Mieter, der aufgrund einer vorgetäuschten Kündigung auszieht, kann Schadensersatz verlangen. Dazu gehören Umzugskosten, Maklerkosten für die neue Wohnung und unter Umständen die Mehrmiete für einen längeren Zeitraum. Je nach Fall kommt eine strafrechtliche Bewertung als Betrug hinzu. Ein Mietaufhebungsvertrag schützt den Vermieter dabei nicht ohne Weiteres, wenn der Mieter ihn nur wegen des behaupteten Eigenbedarfs geschlossen hat.
Renovierung und Leerstand
Dass zwischen Auszug und Einzug einige Monate für eine Renovierung liegen, ist üblich und unschädlich. Bleibt die Wohnung dagegen lange leer oder wird sie nur zeitweise genutzt, entsteht der Eindruck, der Bedarf habe nie bestanden. Rechnungen, Bauzeitenpläne und die Ummeldung des Wohnsitzes sind in einem späteren Streit die besten Belege.
Die Beweislage nach dem Auszug
Zieht nach dem Auszug nicht die benannte Person ein, sondern wird die Wohnung neu vermietet oder verkauft, spricht das zunächst gegen den behaupteten Bedarf. Der Vermieter muss dann nachvollziehbar erklären, warum sich die Pläne geändert haben. Wer eine vermietete Wohnung mit Blick auf einen späteren Einzug kauft, sollte seine Planung deshalb früh dokumentieren. Welche Folgen der vermietete Zustand für den Kaufpreis hat und wie sich der gesamte Ablauf darstellt, zeigt die Übersichtsseite zum Verkauf mit Mieter.