Was die Sperrfrist sperrt
Die Kündigungssperrfrist nach einer Umwandlung ist kein allgemeines Kündigungsverbot. Sie greift gezielt die beiden Gründe heraus, mit denen Käufer umgewandelter Wohnungen typischerweise gegen den Mieter vorgehen würden, und schiebt sie zeitlich hinaus. Alles andere im Mietrecht bleibt unberührt.
Zwei Kündigungsgründe, nicht mehr
Ein Vermieter kann ein Wohnraummietverhältnis ordentlich nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. § 573 BGB nennt dafür drei Regelbeispiele: eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters, den Eigenbedarf des Vermieters und die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. Die Sperrfrist betrifft nur die beiden letzten. Während sie läuft, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf und Verwertung nicht berufen. Bei der Verwertung kommt eine Besonderheit hinzu: Die Absicht, eine Wohnung im Zusammenhang mit einer Umwandlung zu verkaufen, ist ohnehin kein berechtigtes Interesse, auch nach Ablauf der Frist nicht. Praktisch dreht sich die Sperrfrist deshalb fast immer um den Eigenbedarf.
Was weiterhin möglich bleibt
Kündigungen wegen Zahlungsverzugs, wiederholter Störungen oder anderer Pflichtverletzungen bleiben uneingeschränkt zulässig, ordentlich wie fristlos. Auch Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und Modernisierungsmieterhöhungen sind nicht gesperrt. Und nichts hindert die Parteien, das Mietverhältnis einvernehmlich zu beenden, etwa durch einen Aufhebungsvertrag mit Umzugshilfe.
Wen die Frist schützt
Geschützt ist nur ein Mieter, dem die Wohnung schon überlassen war, als das Wohnungseigentum begründet wurde. Wer eine bereits umgewandelte Eigentumswohnung neu anmietet, kann sich auf die Sperrfrist nicht berufen. Für die Prüfung kommt es deshalb auf zwei Daten an: den Einzug des Mieters und die Anlegung der Wohnungsgrundbücher.
Der Fristbeginn: erste Veräußerung, nicht Kaufdatum
Der häufigste Irrtum von Käufern betrifft den Startpunkt. Viele gehen davon aus, die Frist beginne mit ihrem eigenen Kauf und laufe für jeden Erwerber neu. Tatsächlich ist sie an ein einziges Ereignis in der Geschichte der Wohnung gebunden.
Veräußerung heißt Eigentumsumschreibung
Nach § 577a BGB läuft die Frist ab der Veräußerung, die auf die Begründung des Wohnungseigentums folgt. Veräußert ist die Wohnung nicht mit dem notariellen Kaufvertrag, sondern mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch. Zwischen Beurkundung und Eintragung vergehen häufig mehrere Wochen bis Monate, die nicht mitzählen.
Spätere Käufer treten in die laufende Frist ein
Die Frist beginnt nur einmal, mit der ersten Veräußerung nach der Umwandlung. Wer die Wohnung zwei Jahre danach vom ersten Erwerber kauft, hat in einem Gebiet ohne Landesverordnung noch ein Jahr Sperre vor sich, nicht drei. Wer erst nach Ablauf kauft, ist von der Sperrfrist gar nicht mehr betroffen, auch wenn er selbst gerade erst eingetragen wurde. Die Frist verlängert sich also nicht mit jedem Verkauf, sie läuft für alle späteren Erwerber einfach weiter.
Warum das Kaufdatum täuscht
Ein Beispiel: Ein Haus wird geteilt, eine Wohnung wird an einen Anleger verkauft und einige Monate später umgeschrieben. Acht Jahre danach kauft ein Selbstnutzer. In einem Gebiet ohne Verordnung ist die Sperrfrist längst abgelaufen. In einem Gebiet mit zehnjähriger Frist bleiben dagegen noch rund zwei Jahre. Wer allein auf sein eigenes Kaufdatum schaut, verschätzt sich in beide Richtungen. Umgekehrt kann auch ein Käufer, der eine scheinbar längst umgewandelte Wohnung erwirbt, überrascht werden: Wurde sie nach der Teilung jahrelang vom ursprünglichen Eigentümer gehalten und erst jetzt erstmals verkauft, beginnt die Frist genau mit seinem Erwerb.
Drei Jahre oder bis zu zehn
Die Länge der Sperrfrist ist bundesweit nicht einheitlich. Das Gesetz setzt eine Grundfrist und erlaubt den Ländern, sie für bestimmte Gebiete zu verlängern.
Die Grundfrist
Ohne besondere Regelung beträgt die Sperrfrist drei Jahre ab der ersten Veräußerung. Sie gilt überall dort, wo keine Landesverordnung eine längere Frist bestimmt, und kann vertraglich nicht zum Nachteil des Mieters verkürzt werden. Auch eine Zustimmung des Mieters im Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Erwerber ändert daran nichts, weil der Mieter an diesem Vertrag nicht beteiligt ist.
Verlängerung durch Landesverordnung
Ist die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil davon besonders gefährdet, können die Landesregierungen diese Gebiete durch Rechtsverordnung bestimmen. Dort beträgt die Frist bis zu zehn Jahre. Die Verordnungen selbst gelten jeweils für höchstens zehn Jahre und werden danach neu erlassen oder laufen aus. Die Länder haben von der Ermächtigung unterschiedlich Gebrauch gemacht, sowohl bei der Dauer der Frist als auch bei der Zahl der erfassten Gemeinden.
Welche Verordnung gilt
Weil Gebietslisten sich ändern, genügt ein Blick auf die heute geltende Verordnung nicht immer. Zu prüfen ist, ob die Gemeinde für den maßgeblichen Zeitraum erfasst war und wie lange die Frist dort bemessen ist. Bei Wohnungen, die vor vielen Jahren umgewandelt wurden, können mehrere Fassungen nacheinander eine Rolle spielen. In Zweifelsfällen ist das eine Frage für eine anwaltliche Prüfung, nicht für eine Schätzung im Verkaufsgespräch.
Umgehungsfälle: Gesellschaften und Erwerbergemeinschaften
Lange war es verbreitet, Mietshäuser ohne formelle Aufteilung an mehrere Käufer oder eine Gesellschaft zu verkaufen, die dann einzeln Eigenbedarf geltend machten. Das Gesetz erfasst diese Gestaltungen inzwischen ausdrücklich.
Verkauf an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber
Die Sperre gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert wird. Es kommt dann nicht darauf an, ob überhaupt Wohnungseigentum begründet wurde. Wird später doch aufgeteilt, beginnt die Frist bereits mit dieser ersten Veräußerung an die Gesellschaft oder die Erwerbergemeinschaft.
Belastung mit einem Nutzungsrecht
Gleich behandelt wird die Belastung der Wohnung zugunsten eines Erwerbers mit einem Recht, dessen Ausübung dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch entziehen würde, etwa einem Nießbrauch oder Wohnungsrecht. Auch hier kann sich der Berechtigte erst nach Ablauf der Frist auf Eigenbedarf berufen. Die Regel verhindert, dass ein Eigentümer die Wohnung formal behält und sie über ein solches Recht einem Dritten verschafft, der dann selbst einziehen will.
Die Ausnahme für Familie und Haushalt
Nicht erfasst sind Fälle, in denen die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören. Eine Erbengemeinschaft aus Geschwistern, die ein Haus gemeinsam übernimmt, unterliegt der Sperre deshalb in aller Regel nicht. Ebenfalls ausgenommen ist der Fall, dass Wohnungseigentum schon vor der Überlassung an den Mieter begründet war.
Was nach Ablauf der Frist gilt
Das Ende der Sperrfrist ist nicht das Ende des Mietverhältnisses. Es öffnet nur die Tür zu einer Kündigung, die alle übrigen Voraussetzungen erfüllen muss.
Die Kündigungsfrist kommt hinzu
Nach Ablauf der Sperrfrist kann der Erwerber kündigen, und erst dann beginnt die gesetzliche Kündigungsfrist. Sie beträgt drei Monate und verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung um jeweils drei Monate, höchstens also auf neun Monate. Maßgeblich ist die Wohndauer des Mieters, nicht die Haltedauer des Eigentümers. Bei langjährigen Mietern addieren sich Sperrfrist und Kündigungsfrist damit zu einem Zeitraum, der in Gebieten mit Verordnung deutlich über zehn Jahre hinausreichen kann.
Der Härteeinwand bleibt
Der Mieter kann einer Kündigung widersprechen, wenn ihre Beendigung für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Hohes Alter, schwere Erkrankung oder fehlender angemessener Ersatzwohnraum werden in diesem Zusammenhang häufig geltend gemacht. Ob der Einwand durchgreift, entscheidet eine Abwägung im Einzelfall. Das Gericht kann das Mietverhältnis auch befristet oder unbefristet fortsetzen, sodass sich der Einzug trotz wirksamen Kündigungsgrunds weiter verschiebt.
Eigenbedarf muss konkret sein
Die abgelaufene Sperrfrist ersetzt keinen Kündigungsgrund. Der Eigenbedarf muss tatsächlich bestehen, für eine bestimmte Person und mit nachvollziehbarer Begründung im Kündigungsschreiben. Welche Personen in Betracht kommen und wo die Grenzen liegen, behandelt der Beitrag zum Eigenbedarf nach dem Kauf.
Wie Käufer die Frist prüfen
Die Daten für die Berechnung sind vorhanden, aber nicht in einer Unterlage. Ein Käufer, der selbst einziehen will, sollte sie vor der Beurkundung zusammentragen.
Grundbuch und Teilungserklärung
Aus dem Grundbuch ergibt sich, wann die Wohnungsgrundbücher angelegt wurden und wann der erste Eigentümer nach der Teilung eingetragen wurde. Bei älteren Umwandlungen hilft ein Grundbuchauszug mit den gelöschten Eintragungen oder eine Einsicht in die Grundakten über den Notar. Wichtig ist das Datum der Eintragung des ersten Erwerbers, nicht das Datum seines Kaufvertrags, das in der Urkunde steht und deshalb häufig fälschlich als Fristbeginn verwendet wird.
Mietvertrag und Einzugsdatum
Der Mietvertrag zeigt, wann das Mietverhältnis begonnen hat. Liegt der Beginn vor der Teilung, ist der Mieter geschützt. Bei Mietverhältnissen, die auf einen Angehörigen übergegangen sind oder mit einem Wohnungstausch begannen, lohnt eine genauere Prüfung. Ist ein Ehegatte oder Lebenspartner nach dem Tod des ursprünglichen Mieters in den Vertrag eingetreten, setzt sich das Mietverhältnis fort, und mit ihm der Schutz. Ein Mieterwechsel durch neuen Vertrag nach der Teilung beendet ihn dagegen.
Die Gebietsverordnung des Landes
Schließlich ist zu klären, ob für die Gemeinde eine verlängerte Frist gilt. Die Verordnungen werden von den Landesregierungen veröffentlicht und nennen die erfassten Gemeinden namentlich. Häufig fasst ein Land mehrere Instrumente zusammen, etwa die abgesenkte Kappungsgrenze und die verlängerte Sperrfrist, mit jeweils eigenen Gebietslisten. Aus der Geltung des einen lässt sich daher nicht auf das andere schließen.
Folgen für Preis und Käuferkreis
Eine laufende Sperrfrist ist für Kapitalanleger meist ohne Bedeutung, für Selbstnutzer dagegen der entscheidende Punkt.
Für Selbstnutzer ein Zeitfaktor
Wer mit drei verbleibenden Sperrjahren und neun Monaten Kündigungsfrist rechnen muss, kauft eine Wohnung, die er frühestens in knapp vier Jahren beziehen kann, und das nur, wenn der Mieter keinen Härteeinwand durchsetzt. Diese Zeit gehört in die Preisverhandlung und in die Finanzierungsplanung.
Für Anleger meist ohne Gewicht
Ein Käufer, der die Wohnung dauerhaft vermieten will, braucht die Kündigungsgründe Eigenbedarf und Verwertung gar nicht. Für ihn ist eine laufende Sperrfrist allenfalls bei einem späteren Weiterverkauf an Selbstnutzer relevant, weil der nächste Käufer in die restliche Frist eintritt. Wer an Anleger verkauft, kann die Sperrfrist deshalb sachlich darstellen, ohne dass sie den Preis spürbar belastet.
Für Verkäufer eine Offenlegungsfrage
Verkäufer sollten die Daten zur Umwandlung und zum Mietbeginn von sich aus vorlegen. Ein Käufer, der die Sperrfrist erst nach dem Kauf entdeckt, wird nach Ansprüchen suchen. Wie die Sperrfrist mit den übrigen Fragen eines Verkaufs mit Mieter zusammenhängt, zeigt die Übersicht zum Verkauf einer vermieteten Wohnung.