Warum es keinen pauschalen Abschlag gibt
In Verkaufsgesprächen fällt oft eine Faustzahl: Vermietet bringe eine Wohnung zehn, fünfzehn oder zwanzig Prozent weniger als leer. Solche Zahlen beschreiben Durchschnitte aus Märkten, in denen viele Altmietverträge mit niedrigen Mieten laufen. Für die einzelne Wohnung sagen sie wenig. Der Abschlag ist das Ergebnis einer Rechnung, und deren Eingangsgrößen unterscheiden sich von Wohnung zu Wohnung erheblich.
Was der Verkehrswert abbilden muss
Maßstab jeder Bewertung ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften zu erzielen wäre. Ein bestehender Mietvertrag ist eine solche rechtliche Gegebenheit. Er bindet den Käufer an eine bestimmte Miete und schließt die eigene Nutzung für eine unbestimmte Zeit aus. Beides muss sich im Wert niederschlagen, aber nur in dem Umfang, in dem es wirtschaftlich tatsächlich wirkt.
Zwei Ursachen, die man trennen sollte
Hinter dem Abschlag stecken zwei verschiedene Effekte. Der erste ist der Mietabstand: Die vereinbarte Miete liegt unter dem, was die Wohnung bei Neuvermietung erzielen würde. Der zweite ist der Wechsel der Käufergruppe: Eine vermietete Wohnung kaufen fast nur Kapitalanleger, eine leere auch Selbstnutzer, die oft mehr zu zahlen bereit sind. Wer beide Effekte vermischt, kann den Abschlag weder begründen noch verhandeln.
Das Ertragswertverfahren in wenigen Schritten
Kapitalanleger kaufen einen Zahlungsstrom. Entsprechend wird eine vermietete Wohnung in der Regel nach dem Ertragswertverfahren bewertet, dessen Grundlagen in § 27 ImmoWertV und den folgenden Vorschriften bis § 34 stehen.
Vom Rohertrag zum Reinertrag
Ausgangspunkt ist der Rohertrag, also die marktüblich erzielbare Nettokaltmiete eines Jahres. Davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, die der Eigentümer nicht auf den Mieter umlegen kann: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Für diese Posten gibt Anlage 3 ImmoWertV Modellansätze vor, die jährlich fortgeschrieben werden. Das Mietausfallwagnis für Wohnraum ist dort mit zwei Prozent des Rohertrags angesetzt. Was nach Abzug bleibt, ist der Reinertrag.
Der Barwertfaktor
Der Reinertrag fließt nicht einmal, sondern über die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Um diese künftigen Erträge in einen heutigen Wert zu übersetzen, wird er mit einem Barwertfaktor multipliziert, der sich aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz ergibt. Hinzu kommt der Bodenwertanteil, abgezinst auf das Ende der Nutzungsdauer. Bei Eigentumswohnungen ist der Bodenanteil klein und spielt für das Ergebnis eine untergeordnete Rolle.
Marktüblich statt tatsächlich
Entscheidend für die Frage nach dem Abschlag ist, dass das Verfahren zunächst mit der marktüblichen Miete rechnet, nicht mit der tatsächlich gezahlten. Weicht die vereinbarte Miete davon ab, wird der Unterschied anschließend als besonderes objektspezifisches Merkmal berücksichtigt, und zwar nur für die Zeit, in der er voraussichtlich bestehen bleibt. Genau diese getrennte Betrachtung macht den Abschlag berechenbar.
Der Liegenschaftszins als Hebel
Keine Eingangsgröße beeinflusst den Ertragswert so stark wie der Liegenschaftszinssatz. Er ist nach § 21 ImmoWertV kein frei gewählter Kapitalmarktzins, sondern wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen und den dazugehörigen Mieten abgeleitet.
Was der Zins ausdrückt
Ein niedriger Liegenschaftszins bedeutet, dass Käufer im Verhältnis zur Miete hohe Preise zahlen. Das ist typisch für gefragte Lagen und für Eigentumswohnungen, bei denen viele Käufer langfristig auf Wertsteigerung oder spätere Eigennutzung setzen. In vielen Märkten liegen die veröffentlichten Sätze für Eigentumswohnungen zwischen etwa einem und vier Prozent, mit deutlichen Unterschieden nach Lage, Baujahr und Größe der Wohnung.
Wie empfindlich das Ergebnis reagiert
Ein Reinertrag von achttausend Euro im Jahr und eine Restnutzungsdauer von fünfzig Jahren ergeben bei einem Zins von drei Prozent einen Gebäudeertragswert von gut 205.000 Euro. Bei zweieinhalb Prozent sind es knapp 227.000 Euro, bei zwei Prozent gut 251.000 Euro. Ein halber Prozentpunkt verschiebt den Wert also um rund ein Zehntel. Wer über den Abschlag streitet, sollte deshalb zuerst prüfen, welcher Zins zugrunde gelegt wurde und ob er zur Wohnung passt.
Restnutzungsdauer und Modernisierung
Die zweite Größe im Barwertfaktor ist die Restnutzungsdauer. Sie ergibt sich nicht einfach aus dem Baujahr, sondern verlängert sich, wenn Dach, Fenster, Leitungen, Heizung oder Bäder modernisiert wurden. Für ein Haus aus den Siebzigerjahren mit erneuerter Haustechnik kann ein Gutachter deshalb mit deutlich mehr Jahren rechnen als für ein unsaniertes Gebäude gleichen Alters. Belege über durchgeführte Maßnahmen der Gemeinschaft wirken damit direkt auf den Ertragswert, und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung vermietet ist.
Ist-Miete und Marktmiete: der eigentliche Abschlag
Der Teil des Abschlags, der sich unmittelbar aus dem Mietvertrag ergibt, ist der Barwert der entgangenen Miete. Er hängt von zwei Größen ab: wie groß der Abstand ist und wie lange er bestehen bleibt.
Wie schnell sich der Abstand schließen lässt
Ein Vermieter kann die Miete nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, frühestens fünfzehn Monate nach Einzug oder der letzten Erhöhung. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete dabei höchstens um zwanzig Prozent steigen, in Gebieten mit einer entsprechenden Landesverordnung nur um fünfzehn Prozent. Ein großer Abstand lässt sich also nur in Stufen schließen, und jede Stufe verschiebt einen Teil des Ertrags in die Zukunft.
Vergleichsmiete ist nicht Neuvermietungsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet die Mieten der vergangenen Jahre ab und liegt in vielen Märkten spürbar unter dem, was bei einer Neuvermietung erzielbar ist. Die Lücke zwischen Vergleichsmiete und Neuvermietungsmiete lässt sich nicht durch Erhöhungsverlangen schließen, sondern nur durch einen Mieterwechsel. Gutachter müssen deshalb eine Annahme treffen, wie lange das Mietverhältnis voraussichtlich noch läuft. Bei langjährigen Mietern mit niedriger Miete ist diese Annahme der größte Unsicherheitsfaktor der ganzen Bewertung.
Die Restbindung aus dem Vertrag
Zusätzlich kann der Mietvertrag selbst die Anpassung verzögern. Eine Staffelmiete legt die Steigerungen fest und schließt Erhöhungen nach § 558 BGB während ihrer Laufzeit aus. Eine Indexmiete folgt der Verbraucherpreisentwicklung, unabhängig von der Marktmiete. Ein vereinbarter Kündigungsverzicht verlängert die Zeit, in der die Wohnung sicher vermietet bleibt. Diese Bindungen gehen mit dem Verkauf auf den Erwerber über, wie der Beitrag „Kauf bricht nicht Miete“ erläutert.
Ein Rechenbeispiel
Eine Wohnung mit siebzig Quadratmetern lässt sich bei Neuvermietung für zwölf Euro je Quadratmeter vermieten, also für 840 Euro im Monat. Der Mieter zahlt seit Jahren neun Euro, das sind 630 Euro. Die ortsübliche Vergleichsmiete soll hier zur Vereinfachung der Marktmiete entsprechen.
Der Wert im leeren Zustand
Aus der Marktmiete ergibt sich ein Rohertrag von 10.080 Euro im Jahr. Nach Abzug von angenommen rund 2.000 Euro nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten bleibt ein Reinertrag von etwa 8.000 Euro. Mit einem Liegenschaftszins von zweieinhalb Prozent und fünfzig Jahren Restnutzungsdauer ergibt sich zusammen mit dem abgezinsten Bodenanteil ein Ertragswert von knapp 240.000 Euro.
Der Barwert der Mietlücke
Der Abstand beträgt 210 Euro im Monat oder 2.520 Euro im Jahr. Eine Erhöhung um zwanzig Prozent hebt die Miete nach rund drei Jahren auf 10,80 Euro, danach bleiben noch 1,20 Euro je Quadratmeter oder gut 1.000 Euro im Jahr, die nach weiteren drei Jahren aufgeholt sind. Abgezinst mit zweieinhalb Prozent summieren sich die entgangenen Beträge auf knapp 10.000 Euro. Das sind gut vier Prozent des Werts im leeren Zustand.
Der Gegenfall mit marktnaher Miete
Zahlt der Mieter dagegen 11,50 Euro, beträgt der Abstand nur 35 Euro im Monat. Selbst wenn er drei Jahre bestehen bleibt, liegt sein Barwert bei rund 1.200 Euro, also bei einem halben Prozent des Werts. Der mietbedingte Abschlag ist hier praktisch verschwunden. Gibt es dagegen keine realistische Erhöhungsmöglichkeit, weil der Abstand nur zur Neuvermietungsmiete besteht und der Mieter voraussichtlich noch acht Jahre bleibt, wächst der Barwert der vollen Lücke aus dem ersten Fall auf rund 18.000 Euro.
Wenn Selbstnutzer mehr zahlen als Anleger
Das Beispiel erklärt einen Abschlag von wenigen Prozent. Dass in der Praxis häufig deutlich höhere Abschläge zu beobachten sind, liegt am zweiten Effekt, dem Wechsel der Käufergruppe.
Vergleichswert und Ertragswert
Leere Eigentumswohnungen werden überwiegend im Vergleichswertverfahren bewertet, auf Grundlage der Preise, die Selbstnutzer für ähnliche Wohnungen bezahlt haben. Selbstnutzer rechnen nicht mit Rendite, sondern vergleichen mit ihrer bisherigen Miete und dem Angebot. In Märkten mit starker Selbstnutzernachfrage liegt dieser Vergleichswert spürbar über dem Ertragswert, den ein Anleger für dieselbe Wohnung zu zahlen bereit ist.
Wann der Abstand klein bleibt
Der Unterschied zwischen beiden Werten schrumpft, wo Anleger den Markt prägen, etwa bei kleinen Wohnungen, die selten selbst genutzt werden, und in Lagen mit hohen Mieten im Verhältnis zu den Preisen. Er wächst bei familiengeeigneten Wohnungen in gefragten Lagen. Ob ein Käufer die Wohnung später selbst beziehen kann, hängt von den Regeln zur Eigenbedarfskündigung ab, die der Beitrag zum Eigenbedarf nach dem Kauf beschreibt; ein Anleger wird diese Option nur mit einem deutlichen Risikoabschlag einpreisen.
Der Mieterwechsel als stille Option
Für den Anleger hat jede vermietete Wohnung eine Option eingebaut: Zieht der Mieter aus, kann neu vermietet oder leer weiterverkauft werden. Je wahrscheinlicher das in absehbarer Zeit ist, etwa bei einem Mietverhältnis, das erst wenige Jahre besteht, desto näher rückt der Preis an den Wert im leeren Zustand. Bei einem langjährigen Mieter in einer Wohnung, die zu seinem Lebensabschnitt passt, preist der Markt diese Option dagegen kaum ein.
Was Verkäufer aus der Rechnung ableiten können
Die Zerlegung in Mietlücke und Käufergruppe hilft bei der Entscheidung, ob und wie vermietet verkauft wird, die auf der Übersichtsseite zum Verkauf mit Mieter im Zusammenhang dargestellt ist.
Die Unterlagen, die den Abschlag begrenzen
- Mietvertrag mit allen Nachträgen und Angaben zu Staffel, Index oder Kündigungsverzicht,
- Höhe und Datum der letzten Mieterhöhung,
- ein Mietspiegel oder andere Belege zur Vergleichsmiete,
- Angaben zu Instandhaltungsrücklage und anstehenden Sonderumlagen.
Fehlen diese Angaben, setzen Käufer ihre eigenen Annahmen an, und die fallen regelmäßig vorsichtiger aus als die Wirklichkeit. Ein unklarer Mietvertrag wird wie ein ungünstiger behandelt, eine unbekannte Rücklage wie eine zu niedrige. Jede belegte Zahl ersetzt einen Sicherheitsabschlag.
Überhöhte Miete als Sonderfall
Liegt die Ist-Miete über der Marktmiete, rechnet das Verfahren spiegelbildlich mit einem Zuschlag, aber vorsichtiger. Ein Käufer wird einen Mehrertrag nur für die Zeit ansetzen, in der er gesichert erscheint, und ein Mietausfallrisiko berücksichtigen. Eine ungewöhnlich hohe Miete ist deshalb nur dann ein Verkaufsargument, wenn der Mieter verlässlich zahlt und der Vertrag noch länger gebunden ist.